Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất áp dụng với trường hợp mua bán nhà gắn liền với đất. Theo quy định, các bên tham gia giao dịch tiến hành các bước như sau:
Thông tin cần kiểm tra trong thủ tục mua bán nhà đất
Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất, gồm:
-
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Có đầy đủ Giấy chứng nhận.
-
Điều kiện mua bán nhà ở
Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đầy đủ điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận.
+ Không có tranh chấp, khiếu nại và khiếu kiện về quyền sở hữu.
+ Nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
-
Các vấn đề khác cần kiểm tra: Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp
Đây là bước quan trọng trong thủ tục mua bán nhà đất. Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Trong số nhiều cách kiểm tra, cách chính xác nhất là kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin, hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau đó thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu theo 1 trong các cách sau:
- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Gửi qua đường bưu điện.
- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai. (Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT)
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
Bước 3: Trả kết quả
Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày. Nếu sau 15 giờ thì việc cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Thủ tục mua bán nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành
Bước 1: Đặt cọc
Trong thủ tục mua bán nhà đất, bước đặt cọc là KHÔNG BẮT BUỘC khi chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, thực tế người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Khi đó, người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất để việc đặt cọc an toàn và hợp pháp.
Bước 2: Công chứng, chứng thực
Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất, các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Bước 4: Đăng ký sang tên
Theo hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất, việc đăng ký sang tên được tiến hành như sau:
-
Chuẩn bị hồ sơ
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
-
Nộp hồ sơ
+ Với hộ gia đình, cá nhân: nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
+ Nếu không nộp tại UBND cấp xã thì:
* Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
* Nếu không có bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
-
Tiếp nhận, giải quyết
Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.
4 khoản chi phí phải nộp khi sang tên
Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, các bên phải nộp các khoản sau:
-
Thù lao, phí công chứng
+ Nghĩa vụ nộp sẽ do các bên thỏa thuận.
+ Mức phí công chứng
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:
-
Thuế thu nhập cá nhân
+ Bên bán thực hiện nghĩa vụ nộp thuế; nhưng các bên được phép thỏa thuận.
+ Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
-
Lệ phí trước bạ
+ Thông thường do người mua nộp; nhưng các bên được phép thỏa thuận.
+ Mức lệ phí trước bạ:Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức: Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%
-
Phí thẩm định hồ sơ
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau do HĐND cấp tỉnh quy định.
Trên đây là thủ tục mua bán nhà đất được áp dụng trong trường hợp nhà gắn liền với đất. Đặc biệt lưu ý, các bên phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn quy định; nếu không có thể bị phạt tiền. Xem thêm các thông tin pháp luật khác tại đây.